Il comodato d’uso gratuito è uno strumento giuridico largamente diffuso in Italia, in particolare nel settore immobiliare, per consentire l’utilizzo temporaneo di un bene, generalmente una casa o un appartamento, senza richiedere un corrispettivo economico. Ma dietro la sua apparente semplicità si celano limiti nascosti che possono trasformare questa soluzione in una fonte di rischi e incertezze, sia per chi concede il bene (comodante), sia per chi lo riceve (comodatario).
La disciplina giuridica: presupposti e funzionamento
Secondo l’articolo 1803 del Codice Civile italiano, il contratto di comodato d’uso gratuito prevede che una parte, il comodante, consegni a un’altra parte, il comodatario, un bene mobile o immobile affinché ne faccia uso per un tempo determinato o per un uso specifico, con l’obbligo di restituire lo stesso bene alla scadenza del termine o al verificarsi di un evento concordato. La caratteristica principale è la totale gratuità del rapporto: il comodatario non deve versare alcun canone o indennità per l’utilizzo del bene, mantenendo un diritto personale di godimento che non si traduce mai in proprietà o altro diritto reale sul bene stessocomodato.Questa distinzione è fondamentale: il comodatario non può vantare diritti di prelazione, successione, subaffitto o alienazione, né può apportare modifiche sostanziali senza il consenso scritto del comodante.
Il contratto di comodato può essere stipulato per iscritto (forma consigliata) ma anche verbalmente: questa flessibilità formale rappresenta, però, uno dei primi rischi, poiché in assenza di documentazione possono sorgere disaccordi e controversie difficili da dirimere in sede giudiziaria.La durata del comodato è liberamente determinabile dalle parti, così come le condizioni di restituzione del bene. In caso di comodato senza termine, il comodante può richiedere in qualsiasi momento la restituzione, salvo eventuali necessità urgenti o mutate circostanze sopravvenute.
I limiti occulti: fiscalità, registrazioni e sanzioni
Uno degli aspetti meno conosciuti ma più insidiosi riguarda l’onere fiscale e la corretta registrazione del contratto. Qualunque comodato d’uso gratuito di immobili con durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con conseguente versamento di imposta di registro. In caso di mancata registrazione, il proprietario rischia sanzioni draconiane, che possono oscillare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta: non è raro che l’Agenzia delle Entrate effettui controlli mirati, soprattutto quando il contratto è stipulato fra soggetti privi di legami di parentela.Il rischio di essere accusati di evasione fiscale è tutt’altro che teorico, specialmente qualora il comodato mascheri un vero accordo di locazione: in questa eventualità, oltre alle sanzioni pecuniarie, può scattare l’accertamento sulla presunta esistenza di redditi non dichiarati da parte del proprietario.
Non bisogna sottovalutare che anche il comodatario può essere chiamato a rispondere in solido con il proprietario per le somme dovute, gli interessi moratori e le sanzioni: ciò accade ogni volta che il contratto di comodato viene considerato fittizio, usato cioè per eludere le norme fiscali a proposito di locazione.Accettare un comodato di pura facciata equivale spesso a rinunciare alle tutele legali tipiche del contratto di affitto; il rischio maggiore per chi vive in comodato d’uso gratuito è di essere costretto a lasciare l’immobile in qualunque momento, senza preavviso e senza possibilità di contestazione giuridica efficace.
I rischi pratici e le criticità per le parti
Al di là delle questioni fiscali, il comodato d’uso gratuito può diventare fonte di fragilità contrattuale per entrambe le parti. In assenza di contratti chiari, dettagliati e registrati, le volontà delle parti sono difficilmente tutelabili in caso di dissidi.Per il comodatario, il principale svantaggio consiste nella precarietà della propria posizione: può essere invitato a restituire il bene anche senza preavviso, specialmente se il comodato è “precario”, ossia senza termine fissato. L’assenza di regole sulla durata infonde una costante insicurezza abitativa e rende molto debole la possibilità di difendersi dal rilascio immediato dell’immobile.
Per il comodante, i rischi aumentano se il bene ceduto viene utilizzato in maniera difforme dal previsto (modifiche non autorizzate, subaffitto illecito, destinazione d’uso diversa da quella concordata): in questi casi è indispensabile prevedere nel contratto penali e procedure di tutela. Inoltre, se il bene è un immobile, sono a carico del proprietario tutte le imposte e tasse ordinarie, a meno che il contratto non disponga diversamente. Questo dettaglio riguarda soprattutto IMU, TASI e TARI, e può incidere sensibilmente sull’onerosità indiretta del comodato.
Un altro rischio spesso sottovalutato riguarda la gestione dei danni e delle spese di manutenzione: il comodatario è tenuto a usare il bene “con diligenza”, ma non risponde per il deterioramento dovuto all’uso ordinario. Tuttavia, qualunque danno arrecato per negligenza, incuria o uso diverso da quello pattuito può ricadere su di lui con l’obbligo di risarcire il proprietario.L’assenza di una polizza assicurativa è, quindi, una delle principali fonti di litigio in presenza di danni.
Consigli pratici per tutelarsi e evitare errori
Sia che tu sia comodante o comodatario, è essenziale rispettare alcune regole di prudenza per non esporsi a rischi nascosti:
- Stipula sempre il contratto per iscritto, anche se la legge consente la forma verbale: la scrittura privata offre maggiori garanzie in caso di controversia.
- Registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni, anche se si tratta di amici o familiari.
- Definisci chiaramente durata, modalità di utilizzo e condizioni di restituzione: la mancanza di un termine può portare a richieste improvvise di rilascio.
- Specifica chi paga imposte, tasse e manutenzione ordinaria: questi dettagli, spesso sottovalutati, possono generare malintesi e contenziosi.
- Prevedi clausole di risoluzione e gestione dei danni, incluse eventuali penali in caso di violazione delle condizioni.
- Non utilizzare il comodato per mascherare una locazione vera e propria: la legge e il fisco sono particolarmente attenti a questa scorrettezza, con severe sanzioni sia per il concedente che per chi riceve il bene.
- Informati sulle normative locali relative agli immobili in comodato d’uso, specialmente in tema di agevolazioni fiscali, IMU e successione.
Alternative e soluzioni
Nei casi in cui la concessione in uso sia destinata a durare nel tempo, oppure serva a garantire maggiori tutele al fruitore del bene, potrebbe risultare più conveniente formalizzare un contratto di locazione breve o a canone concordato. Queste soluzioni offrono maggiore trasparenza fiscale e legale, tutelando entrambe le parti e riducendo il margine di rischi e ambiguità.
Infine, è opportuno ricordare che il comodato può rivelarsi un valido strumento, ma solo se predisposto con attenzione e lungimiranza. Il consiglio degli esperti è quello di affidarsi sempre a un professionista o a un avvocato esperto in diritto civile e immobiliare, in modo da redigere un testo contrattuale chiaro, dettagliato e conforme alla normativa vigente. Solo così si può evitare di incorrere nei limiti nascosti e nelle insidie che questo istituto giuridico può comportarecontratto.
